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La nueva ley hipotecaria de 2017

Esta nueva normativa llega con el objetivo de implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca.

Esto es un resumen son los cinco aspectos más importantes que supone esta reforma:

  • 1. Aumento de los plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca.

Hasta ahora eran tres las letras impagadas las que activaban la acción del banco. Pero la nueva ley hipotecaria amplía ahora ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de impago del total del préstamo). A 12 meses a partir de entonces (o el 4% del capital). Esto podría ser un arma de doble filo. Por un lado está claro que defiende y protege los intereses de los consumidores a los excesos de la banca, cuando daba por vencido los créditos con apenas un impago. Esto podría terminar acarreando fomentar el no pagar.

Por ende la consecuencia del aumento de la morosidad. Esto repercutirá en los balances de las entidades financieras. También sumando un posible problema de colapso judicial (que ya no es poco).

  • Apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo así las comisiones.

La nueva ley hipotecaria tiene por objeto abaratar cambiar a otro interés o reembolso anticipado. Además, suprimen las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año (para todos los créditos vivos). Mientras que los recargos por cancelación anticipada de las hipotecas variables se eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que se hubiera pactado. Estas disposiciones sólo serán aplicables a las hipotecadas firmadas con posterioridad a la aprobación de la ley. Esta medida en el corto plazo podría incrementar el conste de financiación. Las entidades, al no poder realizar venta cruzada, se vería obligada a subir tipos.

  • Información previa gratuita y adhesión a contratos tipo.

Busca evitar casos como las cláusulas suelo. La ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese contrato al cliente con esos datos básicos. Asimismo dibujarle una estimación a futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés. Con ello, el usuario puede estimar el importe que pagará en el desarrollo del pago de la hipoteca. También puede acudir a un notario de su elección para solventar dudas y refrendar que conoce lo que firma. No pagará nada por este trámite, siendo esta una medida clara de protección al consumidor evitando las malas prácticas.

  • Sin gratificaciones por el número de hipotecas vendidas.

El personal del sector financiero dedicado a la concesión de hipotecas deberá contar con conocimientos suficientes sobre el crédito hipotecario que están concediendo. Asimismo deberá analizar la solvencia de los consumidores. La nueva ley hipotecaria prohibirá a las entidades bancarias ofrecer incentivos a sus trabajadores. Esto se hacía como estímulo para que vendieran muchos contratos hipotecarios.

  • No a los packs hipotecas.

La nueva ley hipotecaria prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros del hogar. Salvo excepciones autorizadas por el Banco de España. Es decir, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos. Sí están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de productos.

Otros detalles de la ley los mencionamos a continuación: Para evitar que se reproduzcan las malas prácticas de los bancos con sus clientes esta reforma incluye que en los gastos de hipoteca se debe especificar claramente cuál de las partes asumirá cada parte.

La reforma también contempla facilidades para el consumidor en cuanto a las modificaciones que se puedan hacer de los préstamos ya constituidos de interés variable a fijo y viceversa. La norma incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad financiera.

En cuanto a las hipotecas multidivisas se permitirá que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro sin coste ni penalización.

No renuncies a tu herencia

Si estás buscando seguridad y confianza en el trámite de tu herencia, has llegado al despacho ideal con procedimientos sencillos, fáciles de entender, sin contratiempos, y al mejor precio, así nunca pensarás en renunciar a tu herencia.

Nosotros te ayudamos a superar el gran dilema: ¿Aceptar o no aceptar una herencia? No está de más recordar que la seguridad absoluta del contenido de la herencia solo se tiene una vez que se acepta la misma. Así que, por mucho que se conozca al difunto el susto puede llegar después. Pero con Sacedo & Asociados, te evitarás esos sustos.

Recuerda que cuando una persona fallece deja en herencia sus bienes, pero también todas sus deudas y las responsabilidades civiles de procesos judiciales. Es por esa razón que necesitas de profesionales con mucha capacidad para encargarles los trabajos necesarios luego de la triste pérdida de un ser querido.

En 2017 se renunciaron a 42.987 herencias, el 10% de las 408.402 tramitaciones que se hicieron durante estos doce meses. Heredar, por tanto, se ha convertido en un problema para muchas familias sobre todo durante la crisis económica. Desde 2007 hasta 2017, el número de renuncias se ha incrementado un 289%. “Los altos impuestos que aplican algunas comunidades autónomas a los herederos y la dificultad de acceso al crédito en estos años han sido las principales causas del aumento de las renuncias”, ¡Que este no sea tu caso!

 

Consideramos que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones debería tener una armonización fiscal, ya que produce desigualdades impositivas territoriales que vienen generadas por las diferentes regulaciones de las Comunidades Autónomas; dichas regulaciones producen graves discriminaciones para diferentes sujetos pasivos en función del lugar de residencia del fallecido. Por tanto, la normativa estatal debería fijar unos límites máximos y mínimos, dentro de los cuales pudieran moverse las normativas.

España dentro de los países que más cobran

Investigaciones bien calificadas han determinado que países como: Bélgica, Francia, Bulgaria, Países Bajos, Dinamarca, Alemania y España son los siete países de la Unión Europea que más cobran por este impuesto. En el caso de Francia, su gobierno ha anunciado la próxima supresión completa del impuesto por atentar contra el ahorro y ser un lastre para la economía del país.

En España, el Estado recauda en torno al 0,2% del PIB a través de esta figura tributaria, un porcentaje similar al que registran otros países de la Unión Europea como Alemania, Dinamarca, Reino Unido, Luxemburgo, Finlandia o Malta. Sin embargo, un total de 15 países no recaudan nada a través de este tipo de gravámenes, mientras que en otros la cifra es testimonial. En Grecia o Irlanda solo recaudan un 0,1% por el impuesto de sucesiones.

Bélgica lidera el ranking de la recaudación con un 0,7% seguida por Francia con un 0,5%. Los otros cinco países no superan el 0,2% del PIB. Entre los socios comunitarios que no recaudan nada a través de esta figura fiscal destacan Italia, Portugal, Austria y Suecia.

Para concluir, añadiremos que Sacedo & Asociados es una empresa española con tradición en cuanto a un trabajo efectivo donde buscamos en todo momento la mejor opción para no renunciar a la herencia.

Seguro de defensa jurídica para el hogar

La totalidad de la protección que brindan las pólizas de  seguros es ignorada por gran parte de la población, a pesar que  muchas de ellas son  adquiridas por la mayoría de las familias, como por ejemplo los seguros de coche y hogar, que por lo general  incluyen cobertura de defensa jurídica, sin embargo este término no es bien conocido por muchos por lo que es importante la familiarización con el mismo.

Concepto de Protección Jurídica

Muchas veces los beneficiarios de las pólizas deben enfrentar procedimientos judiciales o administrativos que acarrean altos costos, sin embargo no saben que la protección jurídica es precisamente la garantía ofrecida por las aseguradoras para cubrir estos gastos. Los beneficios incluyen solicitud de indemnización por daños causados, asesoramiento a la persona y reclamación en su nombre.

El objetivo principal es ofrecer defensa a la persona en situaciones de reclamaciones o conflictos, ya sea por vía legal o amistosa. El asegurado no tendrá que cancelar ningún monto extra por los gastos que impliquen abogados, notarios y trámites de cualquier juicio.

Ya es conocido que existen seguros específicos para este tipo de eventualidades como lo son los de defensa jurídica, sin embargo algunas pólizas populares como las del hogar o del automóvil pueden ofrecer este tipo de beneficios aunque de manera limitada.

Debes saber que si dispones de esta cobertura, tu seguro te ofrecerá la posibilidad de elegir libremente abogado. Esta opción se suele elegir cuando por ejemplo en un accidente de tráfico se han producido lesiones o fallecimiento. Si decides contratar los servicios de un abogado independiente que sea especialista en accidentes de tráfico puedes hacerlo con nosotros, simplemente deberás comunícarlo a tu aseguradora. Tu seguro deberá asumir el coste según la garantía que hayas contratado, pues cada póliza tiene una cobertura distinta para asumir los gastos de la libre elección de abogado.

Beneficios y cobertura del seguro de defensa jurídica

Aunque las condiciones varíen de una empresa a otra, (es importante  informarse bien sobre las mismas antes de adquirir el seguro)  la Póliza de Seguro de Defensa Jurídica cubrirá los costos que puedan producirse e  involucren a las personas que estén incluidas en ella, sin importar sin son los denunciados  o los reclamantes.

La mayoría de las pólizas incluyen los siguientes riesgos:

  • Demandas en las comunidades de vecinos a causa de cualquier conflicto que pueda surgir, así como también por problemas en obras realizadas en la vivienda.
  • Redacción y revisión de textos legales.
  • Defensa civil, laboral y penaldel asegurado, si no ha actuado de mala fe.
  • Reclamaciones de consumopor conflictos generados con los contratos de suministros y por la compraventa de bienes.
  • Asesoramiento telefónico en materia jurídica para casos de alquileres de viviendas, dudas sobre divorcios, obras, herencias, compraventa, entre otros.
  • El asegurado tendrá derecho a elegir el abogado y procurador de su preferencia pero que ejerza en la misma zona donde se ejecuta el procedimiento legal.
  • Gastos derivados de los procedimientos judicialesen los que esté inmerso el asegurado.

Es muy importante que antes de contratar cualquier póliza que contenga estos beneficios se lea la letra pequeña donde aclara ciertos puntos básicos para estar seguro que sea de la conveniencia de los futuros asegurados, tales como: límites de pago de los honorarios de los abogados, si pertenece a una franquicia, condiciones especiales (estas pueden incluir términos de negación de servicios si consideran que el proceso no es viable).

Hay que tener claro que ciertas funciones como el pago de multas o indemnizaciones de los gastos derivados de las sanciones impuestas al asegurado y las reclamaciones contra bancos, estarán excluidas.

Recuerda que puedes contratar la defensa jurídica como un seguro independiente o adquirirla en el seguro del hogar o del coche como una cobertura más y esta amparará a todas las personas que estén incluidas en la misma.

Nuestra opinión sobre la Sentencia del Tribunal Supremo por los Acuerdos Privados

El Pleno de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por Ibercaja frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza que, confirmando la de primera instancia, había declarado la nulidad de la cláusula suelo y su posterior novación mediante contrato privado.

 

En nuestra opinión esta sentencia no tiene argumentación jurídica valida. Pues bien analizando los detalles, un cliente contrata una hipoteca con un Euribor + Diferencial y con un limitación del interés, dicha limitación es insertada en una escritura de préstamo hipotecario sin ser suficientemente clara y además abusiva lo cual el mismo el supremo dice que las cláusulas que no pueda demostrar su transparencia tienen que ser declaradas nulas, en este caso tendría que ser así, pero parece ser que en el año 2014 estos clientes al no poder hacer frente a más pagos de su  hipoteca les hicieron rellenar un papel con una serie de cláusulas blindadas a favor de la banca, donde lógicamente ponía que no se les iba a reclamar nada y que tendrían una nueva cláusula suelo que seria del 2,25 cuando anteriormente era del 4,25.

 

Creemos que queda bien reflejada la mala fe de la banca cuando intentan hacer un documento de novación para que los clientes no reclamen a posteriori los años cobrados de más por la cláusula suelo. Si esta cláusula suelo es considerada nula, por que tendría validez un documento privado que nova la cláusula anterior mencionada?

Según el supremo este último acuerdo valida la primera cláusula suelo haciendo así una mala interpretación al articulo 1303 del código civil que es muy claro y contundente ” Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes.”

 

Otro dato más, en el acuerdo de transacción fijado entre la banca y el cliente, se le prohíbe sus derechos para poder reclamar o litigar habiendo quedado resuelto dicho conflicto. Lógicamente esto la banca lo hace para poder así lavarse las manos, pues bien según la ley del consumidor Para que valga la renuncia se exige que se trate de un derecho disponible y que no sea contraria ni a la ley ni al orden público, que en este caso lo es.

En resumidas cuentas esta sentencia cuestiona el código civil, ya que hay clausulas que son nulas de pleno derecho.

 

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